长江后浪推前浪，浮事新人换旧人。
地产江湖风云激荡，武林豪强翻云覆雨，总有新杰异军突起，也不乏老将黯然神伤。数以万计的房地产开发企业，能上市者不过千余，而“地产百强榜”虽有100个席位，但世人往往只关心武林最强的“十大高手”。
Part 01
10强风云
最近五年，地产行业经历了至暗时刻，地产十强的位次也变动频繁——这种变化，有助于我们稍稍把握地产行业的脉搏，也能帮助同学们稍稍拨开地产校招的迷雾。
江湖排行榜众多，好地产参考的是“中国房地产TOP10研究组”发布的“中国房地产百强企业研究成果”。
他们由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成，自2004以来开展中国房地产百强企业研究，至今已有20年，相关研究成果还是很有权威性的。
参考维度主要有4方面：一是业绩规模，二是运营表现，三是经营安全，四是社会责任。尤其是“三道红线”出台后，经营安全成为了衡量房地产企业的重要准绳。
为了便于同学们的理解，好地产需要特别提醒的是，每年发布的地产百强榜都是参考前一年的数据和资料，比如今年发布的2023地产百强榜，其实是对2022年各大房企的调研与优选。
Part 02
8点观察
通过这张图，我们可以很清楚地看到十强房企的跌宕起伏，好地产总结了8点观察。如果同学们还有新的发现，可以在评论区留言嗷~
①十强房企每年都有变化，但总体平稳。
近五年，有7家房企从未掉出前10，分别是：保利、万科、中海、华润、碧桂园、绿城、龙湖。其中，央企3家（保中华），国资背景的混合所有制企业2家（万绿），民企2家（碧龙），央国企确实更加稳健。
②2021年是变化较大的一年。
这一年，恒大暴雷、融创和绿地深陷债务危机，直接导致3家房企没能登上2022百强榜。果不其然，等到了2022年，恒大、融创股票直接停牌，绿地市值“腰斩”。2021年的上半年，18城被住建部约谈，史上最严调控加码；下半年，房价终结六年连涨势头，楼市急速降温。“速冻”之下，房企爆雷不断，恒融绿的失意并不让人意外。
③头部房企“大洗牌”的苗头在2020年就已经出现了。
这一年，“三道红线”政策出台，曾经位列10强的绿地全部踩中，开始频繁处置资产，导致2021排名骤降，最终在2022年正式爆雷前，便已无缘2022百强榜。
当然了，这一年也是地产行业纠偏的开始。
④“国进民退”的趋势愈发明显。
恒大、融创、绿地“消失”后的两年里，有3家房企的排名年年攀升，分别是：保利、中海、华润。不出所料，这3家房企都是实力央企。三十年河东，三十年河西，地产行业的竞争格局变了。
⑤招商蛇口“王者归来”。
近5年荣获地产十强之称的12家房企中，进步最大的就是招商蛇口，从第12名升至第7，不愧是在改开之初凭借“敢为天下先”的理念大放异彩的央企，。今年初，招商蛇口总经理蒋铁锋表态称，公司未来3年的目标是跻身“头部五强”。
⑥碧桂园需要打好“翻身仗”。
今年的地产十强中，碧桂园的退步较大，近两年先后下滑1、2个位次，从曾经的第二跌至第五。所幸，碧桂园在2022年将总负债率降至69%，收回了唯一踩中红线的那只脚，终于进入绿榜。今年初，碧桂园创始人杨国强“交棒”二女儿杨惠妍，后者试图从“重归一二线城市、代管代建、科技建造”三个方向破局，但能否止住下滑，我们拭目以待。
⑦地产十强还有黑马？
2018地产百强榜上，金地位列第12，此后却连续多年未能入榜。直到2022地产百强榜公布，人们才又见到了金地的名字。似黑马而非黑马，这家“读书人经营的公司”，在地产黑铁时代展现了独特的魅力与韧劲。你是否知道，它其实和万科、中海齐名？在地产圈，一直流传着这样一句话：“文科万科，理科中海，工科金地”，足可见其品质之精细。
⑧管培生计划鲜有停摆。
当前形势下，还有能力继续管培生项目的房企越来越少了，但地产十强大多仍在坚持。保利“和伙人”、万科“新动力”、中海“海之子”、华润“百匠新人”、招商蛇口“新航程”、绿城“同道人”、龙湖“仕官生”、金地“金鹰计划”、新城“新睿＋”等管培生项目，在2023届秋招、春招中都有亮相。唯一可惜的是碧桂园的“超级碧业生”，已经暂停两年了。过去一年，碧桂园减员3万人，想来还没到重启管培生项目的时候。
Part 03
2点建议
地产十强的变化，我们得以一窥地产行业现状，也为同学们的求职之路稍稍指明了方向。对此，好地产想说两点。
第一，要重拾行业信心。
最近几天，地产行业利好不断，个别地产股一度涨停，还有大量地产股跟涨，这本就说明市场对地产行业的信心正在恢复。越来越多的消息显示，泛刺激政策或将出台，久旱的地产行业也许终于能逢甘霖了。
还在犹豫是否投身地产的同学，其实可以试着参加房企的实习生计划，一能确定是否适合这个行业，二能积累实用的职场经验，三能近距离观察行业现状，在时机来临之际，这份实习生经历就是你击败其他竞争者的依仗。
第二，选择民企还是国央企？
这个问题算是老生常谈，目前的现状是，民营房企的校招规模相对较小，名额不多，机会都在地产央国企。所以，问题不是“你选哪个”，而是“哪个可以选”。
当然了，现在肯定是实力央国企更值得推荐，但同学们也要做好应对“国企通病”的准备。除此之外，目前还有扩张需求的民营房企也不错，有自信扩张也就意味着有底气，这样的房企更锻炼能力。
