淘宝司法拍卖房产六大风险你知道吗?

相信买房是中国人无法逃避的一个问题,特别在多地除了限购政策之后,淘宝司法拍卖房产成为了广大朋友们的一个新选择,很多朋友在问开淘,淘宝司法拍卖房产会不会有问题?没有摆在明面上的,我们没办法一眼看到的!今天开淘就带来史上最详尽淘宝司法拍卖房产六大风险你知道吗?!

最近淘宝司法拍卖房产逐渐升温,由于多数情况下淘宝司法拍卖房屋最终成交价低于市场公允价值,所以受到不少人的关注。但可能很多人不知道,淘宝司法拍卖房屋还暗藏着很多风险隐患,如果买受人没有深入了解,很有可能会陷入麻烦之中,最终“得不偿失”。本人从事多年法务工作,从法律角度和实践方面,给大家风险提示房屋法拍中存在的6大风险,提醒大家慎重选择,理性竞拍。

  第一大风险:房屋原所有权人的身份背景。

大家都知道,司法拍卖房屋基本是由于债务人无法履行到期债务,而被债权人起诉,查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,当前大部分是由于投资失败,资金链断裂或者沾染高利贷跑路所引起,如果房主是循规蹈矩做生意投资失败,人品可靠还好,但如果原房主是因为放高炮或者黑社会背景临时跑路,那么你通过法院拍下了他的房屋,如果碰到不讲理的流氓,日后回到你家找你闹事、算账,那你可就麻烦了。一般情况下法院是不会很明确告诉你原房主的身份 背景及房屋被强制拍卖的具体原因,而且法院也不会24小时守在你家里保护你,那么如果碰到这种流氓分子,真的是鸡犬不宁了。

  第二大风险:户口不能在拍卖房屋落户。

有些时候,被拍卖的房屋上面是有原房主落户的,根据我国法律规定,法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序,房屋合法地过户给了买受人。但是目前法律规定,原房主的户口是没有办法强制迁出的,除非他本人同意。那么买到这种拍卖的房子之后,很有可能户口是没法落在这套房屋上的,而户口不能落户,意味着子女就学等问题没法解决。

  第三大风险:租赁优先权对抗抵押人,导致买下房子后不能入住。

根据物权法等法律规定,如果租赁在前、抵押在后的,拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的,会把租赁合同签的很长,甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋,买下了之后由于承租人的存在,自身还是没法搬进去住。更有甚者,有的一开始说没有租赁,等你拍卖后,突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退,那你就麻烦了。

  第四大风险:补缴相关税费的风险。

营业税、个人所得税、房屋契税肯定都是要买受人缴的,还有就是水电费、物业费及其他费用如果拖欠了很久,也是需要拍卖后买受人自行承担的,这块费用还是要考虑的。另外还要提醒大家,虽然有的房屋建成时间较早,超过5年了,但如果你的上一手,也就是被执行人也是通过二手房渠道获得的,那么计算实际是从上一手的办证时间开始,有可能没有到2年,那么要全额征税。

  第五大风险:无法办理按揭贷款。

有些法拍房屋可能权属有瑕疵,或者土地性质为划拨土地,有些时候银行是不予办理按揭贷款的。还是据我所知,目前法拍房屋不能办理公积金贷款,市政府的人才购房补贴好像也不能享受。但现在有些地方已经放开这个政策了。

  第六大风险:非理性拍卖导致成交价格激涨。

大家通过法拍途径买房,无非看中价格稍微低于市场价,但有些时候,竞拍下你争我夺,容易头脑发热,最终导致成交价要高于市场价。比如前段时间有套房屋,从起拍价237万元一直拍到297万元,如果再加上相关税费,实际已经高于了市场价,说明拍卖过程中的心态不好,丧失理性,没有很好控制一个心理最高价位。

以上是我自己所知的6大风险,由于本人从事法务金融资产保全工作,这很多也是我的工作经验积累,为的是提醒大家要深入了解,不能盲目拍卖!


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